Il calcolo è piuttosto semplice: ruote per sedia da ufficio + pavimento in parquet = problemi con il proprietario. Chiunque abbia già dovuto spiegare uno o due graffi su un pregiato pavimento in legno al momento della riconsegna dell’appartamento conosce quella spiacevole sensazione: quel breve momento in cui la sedia da scrivania è uscita dal tappetino, lasciando un graffio profondo, ha conseguenze durature. Primo, dovrà guardarlo per il resto della locazione come un possibile monito dalle pesanti conseguenze. E secondo, lascerà un segno almeno altrettanto profondo nel portafoglio… Davvero? Un’esperta rassicura in parte: non è detto automaticamente che sia l’inquilino a rispondere di danni di questo tipo.
- Chi risponde se la sedia da ufficio lascia solchi nel pavimento?
- Diritto di locazione: cosa si intende per “uso conforme alla destinazione”?
- Cambio di scenario: per gli spazi commerciali valgono regole diverse
- Importante: le ruote giuste per ogni tipo di pavimento
Chi risponde se la sedia da ufficio lascia solchi nel pavimento?
Per un’amministratrice immobiliare, fare da mediatrice tra locatore e inquilino al momento della riconsegna degli immobili in affitto è pane quotidiano. “Le sollecitazioni del pavimento sono un tema in ogni riconsegna di appartamento”, conferma Silvia Wiedenmann. La responsabile del team dell’area “Amministrazione immobiliare” presso “Anders Wohnen – Immobilien & Hausverwaltung” di Weilheim si occupa regolarmente di riconsegne di appartamenti. “Non si tratta necessariamente sempre di segni di usura causati nello specifico dalle sedie da ufficio, ma più in generale dai mobili.” Tuttavia può confermare che la combinazione tra parquet in vero legno e sedia da ufficio non è proprio delle più pacifiche. Non serve un occhio particolarmente allenato per capire a colpo d’occhio, in un appartamento vuoto, dove si trovavano la scrivania e la relativa sedia. “Le tracce delle ruote per sedia da ufficio si notano subito non solo sul parquet, ma anche su laminato, pavimenti in materiale sintetico o moquette.”
Non sono necessarie particolari conoscenze di fisica per capire la causa del problema: in una normale sedia da ufficio, cinque ruote doppie sono montate alle estremità della base a stella e trasmettono al pavimento il peso della sedia e di chi vi è seduto. Anche se la maggior parte delle ruote in plastica rigida è rivestita di gomma morbida per evitare danni ai pavimenti fin dall’inizio, le leggi della fisica colpiscono altrove. Poiché la sedia e chi la occupa possono raggiungere senza problemi un peso complessivo di 50 fino a 150 chilogrammi, due dischi di plastica relativamente sottili restano, nonostante tutte le precauzioni, una base decisamente inadeguata per distribuire il peso in modo sufficiente. In breve: più morbida è la superficie e maggiore è il peso, più la sedia affonda. Il parquet in legno è il più vulnerabile, seguito da vicino dal laminato e dalla moquette. La conseguenza di questa legge, per quanto poco pratica: se, ad esempio, ci si spinge all’indietro per percorrere da seduti il breve tratto dalla scrivania allo scaffale a parete, un pavimento in legno finirà presto per sembrare un paesaggio in miniatura di binari ferroviari. Il punto critico è che il danno è irreversibile, perché le fibre del legno schiacciate non possono più tornare alla forma originaria e il parquet deve essere levigato fino al livello del solco più profondo, con una notevole perdita di materiale.
Diritto di locazione: cosa si intende per „uso conforme alla destinazione“
Chi debba pagare il danno viene deciso dalla giurisprudenza caso per caso. Non esiste una risposta univoca a questa domanda. Secondo Silvia Wiedenmann, la parola chiave è „uso conforme alla destinazione“. L’esperta del settore immobiliare porta un esempio pratico per spiegarlo: „Se in un appartamento, diciamo contro una parete del soggiorno, c’è una scrivania alla quale qualcuno si siede di tanto in tanto, dopo dieci anni di locazione il pavimento mostrerà naturalmente alcuni segni di usura.“ Anche in altri punti si vedrebbero i segni del tempo, per esempio nell’ingresso: „Lì non si potrà evitare che ogni tanto un piccolo sassolino trascinato sul parquet lasci un graffio.“ Anche in cucina può capitare che cada una pentola o un bicchiere, lasciando ammaccature sul pavimento. Allo stesso modo possono formarsi segni lasciati da mobili rimasti a lungo nello stesso punto o spostati alcune volte. „Con normali tracce d’uso di questo tipo, nessun proprietario penserà seriamente di far pagare al locatario il parquet.“
La situazione è diversa se qualcuno allestisce un ufficio in casa e per dieci anni passa ogni giorno otto ore a spostarsi su una sedia da ufficio davanti alla scrivania. «In quel caso sul parquet compaiono graffi che non hanno più nulla a che vedere con la normale usura», afferma Silvia Wiedenmann. La realtà si colloca però tra questi due esempi estremi: «Purtroppo è proprio sui pavimenti che si litiga di più. I locatori accusano sistematicamente gli inquilini di aver danneggiato la loro proprietà, mentre gli inquilini si appellano alla “normale usura”». Idealmente, la verità andrebbe trovata con un accordo transattivo: un compromesso frequente è che venga trattenuta una parte della cauzione e che il locatore la utilizzi per finanziare una parte dei lavori di ristrutturazione. «Detto questo, in linea di principio bisogna anche dire che persino il parquet più bello ha una “durata di vita” di dieci o al massimo 20 anni.» Dopo un periodo così lungo, di norma il locatore deve far levigare il parquet, anche perché per tutto quel tempo ha percepito regolarmente i canoni. Per fortuna, l’amministratrice immobiliare ha constatato che nella grande maggioranza dei casi di controversia le parti si vengono incontro. «Si finisce raramente in tribunale», dice.
Cambio di scenario: per gli spazi commerciali valgono regole diverse
La locazione commerciale è tutt’altra questione. Secondo l’esperta, in questo ambito si applica una giurisprudenza completamente diversa. «Devo subito premettere che gli spazi commerciali, che si tratti di un negozio o di un ufficio, solo molto raramente sono rivestiti con vero parquet in legno.» La maggior parte dei locatori punta su laminato di facile manutenzione o direttamente su pavimenti in materiale plastico. Per la “durata di vita” di questi pavimenti si considera un massimo di dieci anni; di conseguenza, dopo alcuni anni di locazione il materiale può essere consegnato come usurato. «Se come locatore voglio posare un parquet in legno nei miei locali commerciali, devo chiaramente mettere in conto che, ad esempio per il passaggio dei clienti, sarà sottoposto a un’usura molto maggiore rispetto a un appartamento privato.» In base alla sua esperienza, il legislatore rafforza qui in modo molto netto i diritti dei conduttori.
Dalla pratica, l’esperta ha subito anche un consiglio per i locatori: «Chi desidera un pavimento il più possibile robusto e di cui non doversi occupare per molto tempo dovrebbe puntare sui pavimenti in vinile.» Negli ultimi anni questa tendenza è diventata evidente. «Il materiale è molto resistente e ha una durata che noi non abbiamo ancora visto esaurirsi.» Inoltre, il materiale è disponibile in molti design diversi: effetto piastrella, effetto legno oppure in vari colori uniformi.
Per evitare stress al momento della riconsegna dell’appartamento, naturalmente si può fare attenzione anche dall’altra parte. Non tutte le sedie da ufficio disponibili nei negozi specializzati hanno le ruote. Proprio nel segmento “sedie da ufficio Living”, rivolto soprattutto a chi lavora in “Homeoffice” e ispirato, in termini di “stile”, all’arredamento del soggiorno, esistono anche sedie da ufficio, poltrone e sgabelli da lavoro con gambe fisse. Per tutti coloro per cui è importante una sedia da scrivania ergonomica, regolabile, girevole e con ruote, Sebastian di “hjh OFFICE” ha qualche consiglio da offrire.
Importante: le ruote giuste per ogni tipo di pavimento
Il modo migliore per evitare problemi con il proprietario di casa è non provocare danni fin dall'inizio. I rivenditori specializzati conoscono bene questo problema e propongono quindi diverse soluzioni. "Quasi tutte le sedie da ufficio vengono fornite di serie con ruote rigide in plastica, in modo che scorrano bene sulla moquette", spiega Sebastian Schmurlack. Chi desidera utilizzare la propria sedia da ufficio su parquet o laminato dovrebbe quindi ordinare anche le giuste ruote di ricambio per pavimenti duri . "Le ruote si possono sostituire facilmente su quasi tutte le sedie girevoli. Bisogna solo controllare con attenzione quali ruote sono fornite in dotazione: infatti si sono affermate due misure di perno: 10 e 11 millimetri." La differenza minima rende praticamente impossibile capire a occhio quale attacco sia montato sulla sedia da ufficio. "Vale la pena misurare con precisione", aggiunge Sebastian. Il prezzo di un set di ruote varia tra 15 e 25 Euro. "In questo modo non si ottiene solo sicurezza, ma anche un valore aggiunto: la sedia scorre molto meglio su parquet, laminato o pavimenti in piastrelle."
Tuttavia, per l'esperto è importante sottolineare che una sicurezza al cento per cento non può mai essere garantita: "Dove agiscono forze meccaniche, può sempre succedere qualcosa." Per questo consiglia inoltre di posizionare un tappetino adeguato sotto la sedia. Anche qui esistono enormi differenze di qualità: "Consiglierei vivamente un supporto in policarbonato e di evitare i prodotti in PVC." Il motivo è che il policarbonato, da un lato, è un materiale molto più duro del PVC e, dall'altro, grazie al suo peso maggiore aderisce meglio al pavimento: "In questo modo può infiltrarsi meno polvere sotto, che, quando si sposta la sedia da ufficio sul tappetino, agisce come carta abrasiva sulla superficie", spiega Sebastian. Indipendentemente dal tipo di plastica sotto la postazione di lavoro: "Sollevarlo regolarmente e pulire sotto non fa male."